Дежурный савок
Покупка квартиры, на которую застройщик еще не передал право собственности, - обычное дело на рынке недвижимости. Правда, есть несколько юридических нюансов, которые обязательно нужно смотреть покупателю, чтобы его сделка считалась действительной.
«Полуфабрикат» дешевле.Продают по схеме переуступки прав обычно инвесторы - физические или, чаще, юридические лица, выкупившие квартиры (иногда даже целыми блоками) в каком-нибудь привлекательном объекте на начальном этапе строительства( более подробно тут). «От физических лиц таких квартир в нашей базе около 3-5%. В целом по рынку новостроек в продаже около 10% квартир по переуступке», - свидетельствует Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Резон продавца ясен: в построенном доме стоимость квартиры увеличивается, так что выгода налицо. «Если дом строится 2-3 года, стоимость квартиры вырастает примерно на 40-60%. В большинстве новостроек продажи открывают в самом начале развития проекта (на этапе получение исходно-разрешительной документации, когда к строительным работам на площадке только приступают). На этапе котлована или возведения подземного паркинга к цене добавляется 10%, при строительстве первого надземного этажа - еще 10 %, в середине строительства - еще 10%, при подведении под крышу - еще 10%», - рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест».
Правда, после получения права собственности цена квартиры еще увеличивается, но иногда этот процесс так затягивается, что инвестор предпочитает не ждать, а зафиксировать прибыль. Покупателю, в общем, тоже выгодно купить квартиру по переуступке: она будет дешевле той, что уже с титулом, и дешевле таких же квартир от застройщика в том же доме. «Многие продают права на еще не построенную квартиру из-за сменившихся жизненных обстоятельств: к примеру, если срочно нужно погасить долг или кредит, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т. д. Соответственно, такие квартиры стоят существенно дешевле, чем у застройщика. «Инвестиционные» квартиры, купленные специально для перепродажи, тоже, как правило, стоят чуть дешевле», - поясняет Юлиан Гутман.
ДДУ и ПДКП: что это значит и что выбрать?
Договор уступки прав требования (цессии) свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования на передачу ее в собственность. Сейчас существует два основных вида уступки: уступка по договору долевого участия (ДДУ) и по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).
Относительно первого варианта: во-первых, по договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. Во-вторых, уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. И, в-третьих, и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.
По предварительному договору купли-продажи уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры, подчеркивает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. «Другими словами, покупатель может только понудить продавца к совершению в будущем сделки купли-продажи квартиры, но не вправе требовать передачи квартиры в собственность, - говорит эксперт. - Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств». Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.
Как проводится сделка
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки - покупателя. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон.
Переуступка прав на квартиру невозможна без участия компании-застройщика. Он должен дать согласие на переуступку. «Но необходимо убедиться в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен застройщиком и квартира не переуступалась ранее другим лицам, - обращает внимание Юлиан Гутман. - Это важно еще и потому, что если вдруг застройщик откажется оформить квартиру лицу, получившему права на нее по переуступке, сложно будет возложить ответственность на передавшего такие права и вернуть деньги». Обычно застройщик устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав.
У покупателя после сделки должны остаться на руках следующие документы:
основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;
подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке);
акт передачи вышеназванных документов;
согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;
и наконец, сам договор уступки.
Доверяй, да проверяй
Но прежде чем пойти на сделку, покупатель должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Важно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу других реализуемых или реализованных им проектов, советует Юлиан Гутман: «При правильной проверке застройщика риски сводятся к минимуму (не считая инвестиционных рисков при покупке любой новостройки)».
Ирина Кирсанова считает, что в случае ДДУ рисков нет: застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, а значит, и вновь заключенного договора уступки прав требования, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств. «Воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком. А ведь цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, теряет разницу в стоимости, возникшую по мере «роста» дома», - предупреждает Ирина Кирсанова.Поясним на примере. Стоимость двухкомнатной квартиры при покупке первым дольщиком составляла 6 млн руб. Через год стоимость ее увеличилась на 20% и составила уже 7,2 млн руб. По этой цене дольщик продал ее по уступке, а дальше стройка встала. При расторжении договора участия в долевом строительстве конечный покупатель может требовать с застройщика только сумму, прописанную в первом договоре, - 6 млн руб. То есть 1,2 млн он потеряет.
Петушок,петушок,
золотой гребешок
С приходом кризиса для российского рынка аренды настали тяжелые времена - квартиросъемщики «затянули пояса», экономя буквально на всем. В итоге спрос на временное жилье упал более чем в два раза по сравнению с 2008 годом. Однако один сегмент - посуточная аренда жилых помещений - и в кризис оставался «живее всех живых», демонстрируя стабильно высокие показатели заполняемости объектов. Кстати, их владельцы и не думали снижать арендные ставки, какими бы серьезными ни были проблемы в других секторах рынка недвижимости. Однако сейчас к борьбе за клиента подключились многочисленные мини-отели, готовые значительно уменьшать цену своих услуг, а также частные маклеры, промышляющие субарендой.
Непотопляемый
Спрос на длительный съем квартир, как в прошлом году, так и в нынешнем, стабильно низок, констатируют эксперты. «Другое дело - посуточная аренда. Здесь наблюдаются ежегодные всплески активности в праздничные дни и в период летних отпусков. Но эта активность никак не связана с выходом рынка недвижимости из кризиса. Так было всегда», - комментирует ситуацию Татьяна Николаева, соучредитель агентства недвижимости «Петроаренда».
С мнением коллеги согласна Лариса Давиденко, руководитель отдела аренды Приморского отделения агентства недвижимости «Итака»: «Сегмент посуточной аренды в последний год не только не просел, но, наоборот, развивался. Особенно это касается праздничных периодов, когда активность рынка повышалась иногда в два раза. К примеру, на майские праздники даже при большом желании не всегда удавалось найти вариант - свободных объектов, соответствующих запросам клиента, иногда просто не было».
Настает для этого сегмента как раз один из таких жарких периодов. «В конце второго квартала 2010 года цены на посуточную аренду пошли вверх, так как наступил сезон у компаний, занимающихся приемом гостей в Петербурге, - поясняет Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу ГК «Ярус». - Настала пора весенних и летних отпусков, еще продолжаются запланированные в честь Дня города мероприятия, а так же интереснейшее явление природы - белые ночи. Все это как магнитом притягивает в наш город туристов. Многие из приезжих предпочитают жить в съемной квартире, нежели бронировать номер в гостинице и подчиняться нормам проживания в общественных местах».
В погоне за сезоном
Владельцы квартир, сдаваемых посуточно, уже давно подготовились к летнему периоду - в преддверие наплыва туристов и абитуриентов цены на посуточную аренду еще в мае выросли в 1,5 раза. Например, комнату в черте города сегодня можно снять за 400 руб. в сутки и больше, цена однокомнатной квартиры начинается от 1,5 тыс. руб. в сутки. «Весной арендные ставки на посуточную аренду были ниже. На июнь мы бронируем объекты уже по более высоким тарифам. Это вызвано сезонным повышением стоимости аренды», - объясняет Вероника Сурнина, старший менеджер департамента аренды компании «Петербургская Недвижимость». Так, в январе однокомнатную квартиру в Центральном районе можно было снять в среднем за 1,6 тыс. руб. в сутки. В мае средняя арендная ставка для такого жилища в центре Северной столицы поднялась до 3,5 тыс. руб. в сутки. В спальных районах цена подросла не так сильно, однако и здесь увеличение заметно: с 1,3 тыс. - до 2 тыс. руб. в сутки.
«Наиболее популярные объекты сегодня - одно- и двухкомнатные квартиры в Центральном, Адмиралтейском и Приморском районах города, - рассказывает Лариса Давиденко. - Самые частые наши клиенты - студенты и иногородние туристы. Так было и в прошлые годы. Наплыв гостей наблюдается в так называемые высокие сезоны: новогодние, рождественские и майские праздники, период белых ночей».
Выбор района проживания зависит от цели, ради которой арендатор снимает жилье. «Если крыша над головой нужна туристам, то их интересует центр города и близлежащие районы. Квартиры в этом случае предпочтительны двух-трехкомнатные с количеством спальных мест от четырех до шести, - уточняет Наталья Бондаренко. - Для тех, кто находится в нашем городе по работе, существует бюджет, определенный работодателем. Такие люди ищут экономные варианты в спальных районах, поближе к месту работы». По ее словам, повышение спроса на посуточную аренду зависит от времени года. Первый всплеск - традиционное время отпусков с мая по начало сентября. Особенно горячий период - белые ночи. Второй подъем - новогодние праздники. В это время активность как арендаторов, так и арендодателей увеличивается в разы.
«В это время спросом пользуются объекты преимущественно в Центральном районе Петербурга (одно-трехкомнатные, в отличном состоянии и шаговой доступности от достопримечательностей города) и загородная недвижимость (дома, коттеджи) в пригородах Петербурга и не слишком отдаленных районах Ленинградской области», - отмечает Екатерина Кириллова, менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Север».
Разноцветие
Средний срок, на который посуточно снимают жилье в Петербурге, - двое-четверо суток. Как правило, клиенты выбирают дни, ближайшие к выходным. То есть, максимальная загруженность объектов приходится на четверг-воскресенье. Расценки зависят, по большей части, от месторасположения жилища, качества ремонта, наличия бытовой техники. По словам Натальи Бондаренко, в летний период цены на посуточное размещение могут колебаться от 2,5 до 15 тыс. руб. в сутки - исходя из площади и качества предлагаемой квартиры.
Основное количество вариантов в этом сегменте традиционно сконцентрировано в Центральном районе города - больше 40% от общего объема предложения на рынке посуточной аренды. За ним - с солидным отставанием - следуют Московский (9%) и Адмиралтейский (8%) районы города. Наибольшим спросом у потребителей также пользуются квартиры в историческом центре города.
Подавляющее число съемщиков интересуются однокомнатными квартирами (61% заявок, поступивших в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос»). А вот предложение таких вариантов в Петербурге заметно отстает от запросов интересантов - в общей структуре объектов под съем на несколько дней таковых - всего 48%. Поэтому в высокие сезоны предложение не может удовлетворить запросы всех желающих, хотя в марте-апреле количество объектов на рынке посуточной аренды увеличивается в 1,5-2 раза. «Предложение удовлетворяет запросы клиентов на 80%, - констатирует Наталья Бондаренко. - В высокие сезоны квартир не хватает и, чтобы не испортить себе отдых, рекомендую бронировать жилье заранее и при этом - четко формулировать ваши пожелания».
«Дикий» рынок
Однако и в таком, казалось бы, успешном сегменте рынка недвижимости, как посуточная аренда, в кризис появились проблемы. «Эта ниша еще мало освоена риэлторами. Сейчас здесь, в основном, работают частные посредники и (напрямую) собственники квартир. А в последний год ситуация стала еще сложнее», - рассказывает Татьяна Николаева.
Одна из причин, почему риэлторы не слишком активно занимаются посуточной арендой, - ее низкая доходность. «На этом рынке не заработаешь много денег, - отмечает Вероника Сурнина.- Работа кропотливая, суматошная, а зарабатывают агенты за нее «копеечку» (комиссионные при таких сделках составляют 30-50%). Поэтому риэлторам это не так интересно, как, скажем, длительная аренда, и на поток эта работа не поставлена».
«Агентства недвижимости еще только начинают работать на рынке посуточной аренды, - согласна с коллегой Наталья Бондаренко. - Поэтому в этом секторе еще не слишком развита структура взаимоотношений риэлтора с клиентом. Относительно цивилизованное общение налажено только с бронирующими компаниями или агентствами недвижимости, где присутствуют отделы бронирования и посуточного найма. Такие агентства предлагают хороший выбор вариантов и не берут комиссию, поскольку у них заключены договоры с управляющими компаниями, которые заинтересованы в притоке клиентов и сами оплачивают услуги агента».
Головная боль
Еще одна проблема - растущая конкуренция со стороны множащихся в Петербурге мини-отелей. В последнее время «домашние» гостиницы становятся все привлекательнее для туристов. «Они тянут одеяло на себя и забирают у нас половину клиентов, - сетует Вероника Сурнина. - Мини-отели активно рекламируются в интернете, поэтому клиенты в первую очередь выходят на них. Одна из причин их популярности - хороший сервис по вполне приемлемым ценам. Например, в июне минимальная арендная ставка на квартиру составляет 1,3 тыс. руб. в сутки. Цены в мини-отелях начинаются примерно от 2 тыс. руб. в сутки. Но эти расценки очень гибкие, с представителями отелей можно договориться, так как для них важна заполняемость. Это их большой плюс».
Однако более серьезная напасть, поразившая рынок аренды в период кризиса и хорошо на нем закрепившаяся, - неофициальные посредники, «черные маклеры», число которых в последний год увеличилось в разы. «Сейчас на этом рынке стало очень много субарендных квартир, - объясняет госпожа Сурнина. - То есть их сдают не сами хозяева, а маклеры, которые берут эти квартиры в длительную аренду, а потом пересдают их посуточно. Это - пугающая тенденция. Такие частные посредники кладут себе в карман разницу между ежемесячной платой собственнику и тем, что они заработали на посуточной аренде. Для клиента снимать такие квартиры рискованно. Может быть, хозяин жилья согласился на посуточную аренду, а может быть, он ничего не знает о предпринимательской деятельности своих квартирантов. Поэтому постояльца могут в любой момент выселить. Раньше объектов напрямую от хозяев было больше».
Однако - несмотря на возрастающую сложность - этот сегмент рынка аренды пока стабилен, как отмечает Лариса Давиденко. «Ожидать существенных изменений в ближайшем будущем не приходится. Из года в год мы наблюдаем регулярный спрос в сфере посуточной аренды и скачкообразный рост данного сегмента в «высокие сезоны».
По прогнозам экспертов, в ближайшие годы этот бизнес будет активно развиваться, а спрос на посуточную аренду - расти. Поэтому главным вектором, определяющим ценовую политику риэлторов и собственников жилья на этом рынке, останется сезонность туристического бизнеса.
Выключатель и разетка незаменимые вещи в быту каждого...
«Двух клиентов, не больше, должен вести один менеджер рекламного агентства», - говорит Дмитрий Мельников, занимающий должность генерального директора РА MediaProNet, - «Это одно из условий, при которых агентство может гарантировать качественное оказание услуг и хороший результат проведения рекламной кампании в Интернете».
Утверждая, что индивидуальный подход для размещения рекламы каждого клиента - это один из главных принципов работы рекламного агентства, Дмитрий подробно раскрывает свою точку зрения, отвечая на вопросы о том, каким образом всего за полгода агентству MediaProNet удалось не только привлечь крупных рекламодателей, но и запустить два собственных онлайн-проекта.
Дмитрий, о том, что с каждым клиентом необходимо работать индивидуально, говорят все представители рекламных агентств. Что вы вкладываете в эти слова?
Да, я согласен, каждый может по-своему понимать индивидуальный подход. В нашем агентстве достаточно строгий контроль работы менеджеров. Говоря об индивидуальном подходе, я имею в виду не только разработку рекламных кампаний, ориентированных на цели и желания клиента, но и постоянное взаимодействие с клиентом, реагирование практически в режиме реального времени на любые изменения рынка, поведенческие факторы целевой аудитории. Это особенно важно в работе на высококонкурентных рынках, например, в сфере недвижимости, которую представляют наши основные клиенты.
В нашем агентстве каждый менеджер работает максимум с двумя клиентами, чтобы иметь возможность ежедневно отслеживать все рекламные кампании, эффективность работы тех или иных рекламных материалов и их размещения, своевременно вносить необходимые изменения.
Рекламное агентство появилось всего полгода назад, но уже успело стать заметным на рынке интернет-рекламы. Многие связывают MediaProNet с предыдущим местом вашей работы - компанией НДВ-Недвижимость. Можете ли вы как-то прокомментировать эту ситуацию?
Я действительно довольно длительное время занимался рекламой в группе компаний НДВ, и на сегодняшний день я все еще принимаю участие в разработке и ведении их рекламных кампаний, но уже как представитель собственного рекламного агентства.
За годы работы над интернет-проектами в компании "НДВ-Недвижимость", мною был приобретен колоссальный опыт ведения рекламных кампаний в сети Интернет. Руководствуясь принципами, принятыми в НДВ: "делать не как все и задавать новые стандарты работы", была разработана и успешно используется экспертная методика оценки результатов рекламной кампании. Наработаны эффективные носители, эксклюзивные форматы и сама подача рекламных материалов.
Чтобы воплотить в жизнь задуманные мною проекты и реализовать свой опыт не только для одной компании, я принял решение о создании собственного рекламного агентства.
Огромную помощь и поддержку в этом оказал Дмитрий Фоменко, который стал вторым из трех учредителей компании. Его профессиональный опыт в области программирования и мои знания рынка интернет-рекламы помогли нам в довольно короткие сроки выпустить в свет два собственных проекта: Novostroy-M.ru и Novostroy-SPb.ru. Это порталы, посвященные рынкам новостроек Москвы и Санкт-Петербурга.
Дмитрий, опыт и знания - это, конечно, хорошая основа для создания собственной компании, но и без финансовой поддержки на высококонкурентном рынке не обойтись. Насколько мне известно, третьим учредителем вашей компании выступает зарубежный фонд «Гелфокс», который в основном занимается инвестиционной деятельностью. Каким образом вам удалось привлечь данный фонд для финансирования агентства интернет-рекламы?
Естественно, прежде чем принимать решение об открытии собственного рекламного агентства, мы провели необходимую предварительную работу. Для запуска MediaProNet и создания собственных проектов нам было необходимо финансирование, именно поэтому у нас появилась задача по привлечению инвестора, который мог бы обеспечить нам первоначальный этап работы.
«Гелфокс» занимается вложением собственных средств в создание новых компаний и перспективные идеи, связанные с интернет-бизнесом. Сотрудничество с MediaProNet стало для фонда «Гелфокс» первым опытом инвестирования в российский рынок интернет-рекламы. Решение о сотрудничестве было принято представителями компании после оценки перспектив рынка интернет-рекламы в России и ознакомления с нашим бизнес-планом.
Каких показателей достигло агентство за прошедшие полгода? Что было сделано? Можете ли вы назвать какие-то цифры?
Мы ставим перед собой достаточно амбициозные цели и всеми возможными способами стараемся их достичь. Несмотря на то, что работать агентство начало в конце прошлого года, сумма подтвержденных рекламных бюджетов наших клиентов на 2012 год уже превышает 200 миллионов рублей.
Во время создания рекламного агентства мы поставили перед собой цель предоставлять действительно качественные услуги и новые решения ведения рекламных кампаний в Интернете, а не становиться ресселером, которых и так слишком много на рынке рекламы. И наши показатели только подтверждают востребованность на рынке данного подхода.
Помимо того, что мы сумели привлечь внимание крупных компаний, занимающихся недвижимостью, мы также запустили 2 масштабных проекта, о которых я упоминал выше. Спустя всего 3 месяца со дня старта работы порталов о новостройках мы смогли выйти на их полную самоокупаемость.
Сегодня на площадке о недвижимости Санкт-Петербурга Novostroy-Spb.ru, которая была запущена первой и имеет некоторое преимущество, у нас продано 90% рекламных мест. При этом учредителями было принято совместное решение о том, что вся прибыль, полученная от размещения рекламы на площадках, должна идти на их развитие и продвижение. Сейчас, по моим подсчетам, эта сумма составляет около 1 миллиона долларов в год.
В сети достаточно большое количество площадок, которые посвящены теме недвижимости, в том числе новостройкам. Как вы можете объяснить такое внимание именно к вашим проектам?
Как я уже говорил, мы вкладываем значительные средства в их развитие и продвижение. Мы стараемся максимально удовлетворить как интересы посетителей площадок, так и рекламодателей. Например, для читателей мы реализовали уникальный проект, который называется «Тайный покупатель». Представители редакции выезжают с проверками к продавцам новостроек и пытаются «купить» квартиру. Статьи для проекта пишут журналисты, не обладающие профессиональными знаниями в сфере недвижимости, поэтому в своих статьях они выражают не мнение эксперта, а представляют себя на месте обычного покупателя. В материалах мы воссоздаем модель поведения покупателя и показываем, с чем ему придется столкнуться на этапе выбора жилья. Отчеты о работе застройщиков и агентств, описание новостроек и инфраструктуры мы публикуем еженедельно.
Многие игроки рынка и сами читатели уже успели обвинить нас и в «белом», и в «черном» пиаре. Но я хочу еще раз заявить: «Тайный покупатель» - это полностью финансируемый нами проект. Он преследует единственную цель - дать потенциальным покупателям информацию для размышления перед принятием окончательного решения о покупке квартиры в новостройке. А для продавцов, это своего рода "лакмусовая бумага", которая поможет выявить сильные и слабые стороны. Принять меры для улучшения качества обслуживания.
Рекламодателям мы можем сказать, что все форматы размещения рекламы разрабатывались с прицелом на максимальную эффективность их работы с учетом разнородных факторов. И со своей стороны, мы гарантируем только качественный трафик. В этом можно убедиться, посетив статистику проектов, которая открыта для всех. Многие проекты такую статистику закрывают от просмотра. Как правило, причина кроется в том, что площадки не хотят показывать реальные данные о своем трафике. Мы же считаем, что честность и открытость как перед рекламодателями, так и посетителями сайта - один из главных принципов работы рекламного агентства.
Отмечу отдельно, что рост посещаемости Novostroy-M составляет около 6 тысяч посетителей в месяц: в марте площадку посетило 78,655 человек, а в апреле уже 84,804. На Novostroy-SPb эти показатели составляют 42,775 и 44,951 человек соответственно, то есть рост составил 2 тысячи посетителей. Также растет и показатель посещаемости из закладок, а это признак высокой лояльности посетителей к нашим проектам.
Расскажите о своих планах? Какие цели впереди? Каким образом вы собираетесь привлекать новых клиентов и развиваться?
По мнению аналитиков, в текущем году рекламный рынок в России вырастет за счет корректировки рекламных бюджетов компаний на 8,6%, в том числе вырастет и рынок интернет-рекламы. Наша цель - нарастить объемы до конца года, а также запустить еще четыре собственных проекта, посвященных теме недвижимости.
При этом я хочу уточнить, что основная задача моего рекламного агентства - максимальная отдача рекламных вложений каждого клиента, а не освоение бюджетов. Целью каждой разрабатываемой нами рекламной кампании является не «красивая» статистика посещения сайтов или звонков, а конверсия «звонок-продажа».
Измерение результативности рекламных размещений в данном виде удобно и выгодно как клиенту, так и нам: клиент получает прибыль от сделки, мы же подтверждаем высокое качество нашей работы. При такой оценке результата теряют смысл «накрутки» посещений или «освоение» рекламного бюджета. Это усложняет нашу работу, но заметно увеличивает степень доверия наших клиентов, переводит наши отношения на совершенно другой уровень.
Мы - за цивилизованные отношения на рынке рекламы, и прикладываем максимум усилий, чтобы самим соответствовать самым высоким стандартам. Поэтому к концу текущего года мы рассчитываем на значительное расширение клиентской базы как в работе рекламного агентства, так и при размещении на наших площадках.
У всего в этом мире есть тень...которая стелится по дорогам и тропинкам
В статье британского еженедельника Sunday Times о покупке недвижимости в европейских городах в число рекомендованных и предпочтительных направлений вошел и хорватский Дубровник. В последние годы и в настоящее время этот город, впрочем, как и вся Хорватия, является «хитом» для покупателей зарубежной недвижимости как в Западной, так и Восточной Европе.
Обзор по регионам
Объекты недвижимости, представленные на хорватском рынке, в большинстве своем типичны для этой части Средиземноморья. Это апартаменты на берегу Адриатического моря, пригодные для летнего проживания. Тогда в как стандартных квартирах Загреба и других крупных городов Хорватии можно жить круглый год. Апартаменты широко представлены по всему побережью Хорватии - от Истрии до Южной Далмации.
Также в последнее время в Хорватии активно строятся небольшие виллы с отдельными бассейнами, объединенные в комплексы, выдержанные в классическом стиле средиземноморской архитектуры. Обычно это небольшие здания от 150 до 250 кв. м. Сначала они получили распространение в Истрии, а затем и по всей Далмации. Как правило, такие поселки располагаются достаточно далеко от моря и, в лучшем случае, с видом на него. Это обусловлено относительно недорогой ценой земли и спецификой потенциальных клиентов. До мирового финансового кризиса таковыми в большинстве своем являлись британцы и ирландцы, для которых близость моря не так существенна, как, например, наличие бассейна. Россияне, напротив, ценят близкое расположение пляжа превыше всего.
Цены, безусловно, зависят от региона и от назначения земли. Наиболее дорогими считаются участки на первой линии моря, в особенности в туристических зонах, где разрешено строить отели или кемпинги. Наиболее дешевыми и перспективными являются земли в Лике (Lika), горном районе в центральной части Хорватии, который недостаточно оценен потенциальными инвесторами. Впрочем, недавно проложенная через Лику скоростная автомагистраль, удобно и быстро связывающая регион с побережьем и столицей, делает его с инвестиционной точки зрения очень привлекательным.
Текущее положение дел и ближайшие прогнозы
Согласно официальным данным департамента по статистике, цены на недвижимость в Хорватии по-прежнему растут. При этом агентства недвижимости сообщают, что спрос, наоборот, значительно уменьшился. Факты говорят нам о том, что цены на хорватские квадратные метры медленно, но верно стали снижаться. Происходит это не только в Загребе, но и на Адриатическом побережье, где в последние месяцы наблюдался рост.
По данным ведущего портала недвижимости Хорватии CentarNekretnina, цены в столице на квартиры в ноябре по сравнению с октябрем упали на 1,2 % и в среднем составляют €2 021 за кв. м. Наиболее привлекательные цены на побережье можно встретить в Северной Далмации, за ними следует Истрия и берег залива Кварнер. В Средней и Южной Далмации цены выше.
Коррекцию можно ожидать, по всей видимости, в начале следующего года - как в столице, так и на побережье. Согласно статистическим данным агентств недвижимости и консалтинговых компаний, стоимость недвижимости в Хорватии не столько падает, сколько корректируется относительно качества и расположения. Впрочем, в неофициальных разговорах ощущается некоторая паника среди инвесторов и строительных фирм. Даже те застройщики, которые используют собственные средства, значительно сокращают строительство в связи с меньшим притоком финансовых средств от продажи квартир. Многие из них в течение последних несколько месяцев отстают от графика сдачи объектов к эксплуатации ввиду недостаточного оборота денег. В более тяжелом положении находятся те инвесторы, которые кредитуются в коммерческих банках. Несильно уменьшая сегодняшние цены, застройщики пытаются продавать лишь часть квартир через небольшие агентства недвижимости по сниженным ценам. Они используют рождественские скидки, чтобы прикрыть возникшую панику. Такие предложения по сниженной цене можно увидеть, открыв любое периодическое издание по недвижимости.
Стоит отметить, что сегодняшние цены на новые квартиры и коттеджи для потенциальных покупателей, рассчитывающих на кредиты, компенсируются дорогим ипотечным кредитом в коммерческих банках, ужесточивших свои условия. Если банк одобряет выдачу кредита, его выплата займет большее время, нежели ранее. Некоторые банки продлили фактическую выдачу кредита до первого квартала следующего года, хотя официально он был выдан в октябре и ноябре.
В таблице вы можете ознакомиться с последними статистическими данными портала недвижимости CentarNekretnina относительно запроса и поиска недвижимости.Российский покупатель
До последнего момента россияне предпочитали покупать апартаменты или дома на побережье. В большинстве случаев свою собственность они не сдавали в аренду. Некоторые, правда, стремились покрыть арендой расходы на содержание самого жилья и компании в Хорватии, (последняя является обязательным условием при покупке недвижимости россиянами).
Некоторые наши соотечественники инвестируют свои капиталы в хорватскую недвижимость, в том числе и в сельскохозяйственные земли. Для многих из них тот факт, что земля сельскохозяйственного назначения не предназначена для застройки, зачастую не является преградой. Как сообщил в частной беседе один из российских инвесторов в сельскохозяйственную землю, «когда-нибудь я смогу здесь что-то построить». Основным фактором при выборе такой земли является ее цена. Земля сельскохозяйственного назначения может быть дешевле участка под застройку в 15 раз.
Многих российских инвесторов привлекает то, что даже на сельхозземле, если удастся получить соответствующее разрешение местных органов власти, можно застроить от 5% до 25% территории, но при условии, что собственник занимается сельским хозяйством. В противном случае ему придется выплачивать налог за неиспользование сельхозугодий по назначению.
Европейский покупатель
В Хорватии до начала мирового ипотечного кризиса активно покупали недвижимость немцы, скандинавы и британцы. Спад банковского сектора и фондовых рынков замедлил рост доходов населения, а ужесточение выдачи кредитов в западной Европе практически свело к нулю спрос на хорватскую недвижимость со стороны европейцев.
Можно по-разному прогнозировать развитие ситуации на хорватском рынке недвижимости. Безусловно, положительным фактором является отсутствие масштабного строительства на побережье, подобного тому, что привело рынки Болгарии и Черногории к спекулятивному росту цен. Поучительным примером является Испания, где строительный бум на побережье начался с ажиотажного спроса британцев, а в настоящий момент отсутствие покупателей из Объединенного Королевства спровоцировало серьезное падение цен на недвижимость.
Небольшой объем предложений недвижимости в Хорватии обусловлен городским и региональным планированием. В 2008 году власти жестко ограничивали районы жилой и коммерческой застройки еще на стадии рассмотрения. В кризисные времена этот фактор сыграют положительную роль для хорватского рынка недвижимости.
Впрочем, важнейшим стимулом для его развития для него станут изменения и дополнения в закон о собственности, согласно которым с первого февраля 2009 года граждане и юридические лица из стран Европейского Союза могут приобретать недвижимость в Хорватии на тех же условиях, что и хорватские граждане. Исключение будет сделано для земель сельскохозяйственного назначения и территорий национальных и природных парков. До настоящего времени иностранные граждане стран ЕС должны были ждать согласия Министерства юстиции, которое рассматривало их запрос до трех лет. Некоторые граждане стран ЕС, не имеющие «договора о взаимности» с Хорватией (то есть хорваты не могут покупать недвижимость в их стране), могли совершать такую покупку только в качестве хорватских юридических лиц. Так же, как это делают в настоящий момент россияне.
Прогнозируемое вхождение Хорватии в ЕС в 2010 году вполне возможно даст потенциальным инвесторам дополнительные основания при выборе рынка недвижимости. Вторым стимулом может стать природа: в небольшой Хорватии насчитывается восемь национальных парков, Адриатическое море считается весьма чистым, стране принадлежат более тысячи островов и множество памятников архитектуры (в том числе находящихся под защитой ЮНЕСКО). Для многих покупка недвижимости в Хорватии является возможностью сохранения и преумножения средств в период глобальной мировой рецессии.
странный забор,за которым руины и разруха....
Сегодня каждый десятый гражданский судебный иск - это требование заемщика к банку вернуть незаконно взятые комиссионные сборы по кредитам, в том числе и ипотечным. Такие суды банки почти всегда проигрывают. Однако, похоже, банкиры нашли способ, как вернуть комиссиям легитимность.
Банкиры хотят, чтобы законопроект о потребительском кредитовании распространялся и на ипотеку. Для заемщиков это отнюдь не безобидный вопрос. Последнее время банки при выдаче ипотечных кредитов массово отказываются от комиссионных сборов. Однако новый закон может эту тенденцию развернуть в обратную сторону.
За всеми зайцами
При обсуждении законопроекта о потребительском кредитовании на Совете Федерации в марте часть банкиров высказались за исключение ипотеки из сферы компетенции будущего закона. Свою позицию они мотивировали тем, что у ипотечного кредитования уже есть собственный более-менее устраивающий все стороны закон, принятый еще в далеком 1998 году. Распространение же нового закона на сферу жилищного кредитования будет только вносить сумятицу.
В частности, согласно законопроекту, предполагается, что получившее потребительский кредит частное лицо будет иметь 21 день на то, чтобы «передумать» и отказаться от кредита без всяческих для себя санкций. Банкиры же поясняют, что организационные расходы банков при жилищных кредитах ощутимо выше среднего, отказы от кредитов чреваты финансовыми потерями. И груз этих убытков будет перераспределяться на состоявшиеся сделки. И уже сегодня немалые процентные ставки по кредитам получат дополнительный стимул к росту.
Но обращает на себя внимание не столько суть претензий, сколько сам факт их появления. Ведь за последние несколько месяцев это первый случай, когда банкиры критикуют законопроект столь явно. Тенденция же такова, что сегодня любой представитель банковского сообщества, как только ему выпадает возможность заявить что-либо публично, начинает вещать о животрепещущей необходимости принятия этого закона.
Например, президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович с начала года в любом своем публичном выступлении обязательно посвящает данной теме хотя бы пару тезисов. При этом он убежден, что априори ипотека подпадает под юрисдикцию нового закона по той причине, что потребительский кредит - это любой кредит, выдаваемый частному лицу.
Компот из запретного плода
Со своей стороны, президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков необходимость принятия закона мотивирует шквалом судебных исков. По его сведениям, в 2011 году число поданных гражданами исков о защите прав потребителей по договорам с финансово-кредитными учреждениями превысило 260 тысяч - каждый десятый гражданский иск. Это в 2,5 раза больше, чем за предшествующий год. Такая статистика позволяет Аксакову констатировать, что «с регулированием потребительского кредита Россия запоздала на многие годы».
Более того, первый заместитель председателя Комитета СФ по бюджету и финансовым рынкам Дмитрий Ананьев подчеркивает, что расширение потребительского кредитования стимулирует рост экономики. При этом динамика потребительского кредитования в стране положительна, но нестабильна и характеризуется низкой долей ипотечных кредитов - «локомотива» кредитования в развитых странах. А профильный закон должен стать катализатором процесса.
Уточним: данный законопроект путешествует по инстанциям с 2008 года. Точнее, в ходу два законопроекта - депутатский «О потребительском кредитовании» и минфиновский «О потребительском кредите». И последний раз именно минфиновский вариант чуть не приняли в первом чтении в ноябре минувшего года.
Бассейн с крокодилами
По словам Аксакова, проект включен в программу законопроектной работы профильного комитета Госдумы на весеннюю сессию. И, похоже, первое чтение законопроект, наконец, пройдет. Как минимум этого постарается добиться банковское лобби.
Дело в том, что закон нужен банкирам, как никогда. Ведь подавляющая часть растущей волны исков приходится на иски о взыскании заемщиками ранее уплаченных комиссий.
То есть все больше граждан, выплативших или выплачивающих кредит, решают, что часть денег по кредиту банки «содрали» незаконно и подают в суд.
Конечно, если бы выиграть такое судебное дело не было шансов, заемщики в суды не обращались. Но 13 сентября 2011 года Президиум Высшего Арбитражного суда РФ разослал по инстанциям информационное письмо «Обзор судебной практики по некоторым вопросам...». И теперь все судьи этим письмом руководствуются.
В документе же рекомендуется признавать незаконными целый ряд комиссионных банковских сборов.
Информационное письмо «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров» предлагает считать незаконными следующий перечень банковских сборов. Это комиссии за досрочный возврат кредита, за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита и за погашение кредита наличными в отделении банка. Нарушающими права потребителей президиум посчитал возможность банка в одностороннем порядке менять ставку кредита, право кредитора предъявить требование о досрочном исполнении обязательства по кредиту в случае ухудшения финансового положения заемщика, а также условие о том, что все споры между банком и заемщиком рассматриваются в суде по месту нахождения банка .
Кроме того, в последнее время все активней в борьбу с комиссиями включается Роспотребнадзор, а это уже не только возвращение денег физическим лицам, но и привлечение кредитных организаций к административной ответственности.
Эта горькая сладкая месть
То есть если ранее при рассмотрении исков заемщиков к банкам суды становились на сторону физических лиц преимущественно, то теперь поддерживают их претензии «без вариантов». Точнее, суды признают противоречащими Закону «О защите прав потребителей» практически все виды комиссий, взимаемые банками по договорам потребительского кредита. Соответственно, граждане поняли, что симпатия судей им обеспечена, и спешат вернуть ранее выплаченные деньги.
Именно страхом перед заведомым судебным проигрышем и объясняются демонстративные отказы банков от комиссионных сборов. Напомним, 7 марта Росэнергобанк отменил единовременную плату за выдачу кредита - 1,5% от суммы - по ипотечным программам «Стандартная ипотека» и «Новостройка». 29 февраля Инвестторгбанк заявил об отмене комиссии по ипотечному продукту «Надежный». Ранее комиссия составляла 2-2,5%, и банк повысил ставки по данному кредиту с 11,9-12,7% до 12,6-13,1% в рублях и с 10,9-11,5% до 11,6-11,9% в долларах.
В законопроекте о потребительском кредитовании зафиксировано право взимать комиссии. То есть со вступлением в силу нового закона практика сбора разных комиссий вернется. Кстати, это не значит, что повысившиеся без комиссий процентные ставки снизятся. Наоборот, возвращение комиссионных сборов может превратиться в «локомотив» негласного роста ипотечных ставок.
И поскольку речь идет о существенных прибылях, банковское сообщество сделает все возможное, чтобы закон был принят как можно скорее. Проще говоря, сомневаться в том, что вскоре в стоимость ипотеки вернутся комиссионные, не приходится.
Несекретные материалы
Поэтому когда несколько банкиров на заседании Совета Федерации высказались против включения ипотеки в сферу компетенции законопроекта, они, как говорится, чуть не выплеснули из купели воду вместе с ребенком. И, конечно, банковское сообщество не пошло на поводу у «горячих голов». Просто было решено внести в законопроект отдельные уточнения специально для ипотечных кредитов. И эти поправки сейчас вырабатываются в АИЖК.
Тем временем отсутствие комиссий дарит заемщикам не только прямую возможность экономии, но и косвенную. В частности, отсутствие комиссии за досрочное погашение кредита позволяет брать кредит на максимально долгий срок, но возвращать его как можно быстрее. А ведь чем дольше срок, тем кредит дешевле.
Вот такие вот дреды носят некоторые люди
Эксперты компании «Абсолют недвижимость» зафиксировали, что второй год подряд стоимость жилья в Москве и Подмосковье растет быстрее инфляции. В последний раз аналогичная тенденция наблюдалась до кризиса 2008 года. При росте потребительских цен на 0,9% за январь-февраль текущего года средняя цена на первичном рынке увеличилась за аналогичный период на 2,1%. Таким образом, инвестировать в недвижимость, в том числе с использованием ипотечного займа, на данный момент выгоднее, чем хранить денежные средства на банковском счете.
В настоящий момент на рынке недвижимости повторяется ситуация, характерная для докризисного периода. Например, при увеличении стоимости квадратного метра на 21% в 2007 году темпы инфляции по итогам года составили 11,9%. При этом ипотечные ставки начинались с 11% годовых, поэтому приобретение квартиры даже в рассрочку было наиболее выгодным вложением денежных средств, чем, к примеру, хранение денег на счету в банке.
Такая же ситуация происходит и в 2011-2012 годах. По прогнозам Росстата, инфляция в 2012 году достигнет 9-9,5%. По данным аналитиков компании «Абсолют Недвижимость», сегодня минимальный темп удорожания жилья составляет 1% в месяц или порядка 12% в год, минимальная ставка по ипотеке - 11% годовых.
«Из-за постоянного роста цен очень сложно накопить полную стоимость квартиры, тогда как ежемесячные взносы по ипотеке остаются без изменения, - комментирует Андрей Титюник, генеральный директор компании «Абсолют Недвижимость». - Таким образом, вместо того, чтобы откладывать и при этом опасаться обесценивания денег, можно уже сейчас взять ипотеку и инвестировать в недвижимость, которая с годами будет только дорожать. Другой важный момент - большинство ипотечных кредитов оформляется на жилые объекты, находящиеся на стадии строительства. Как только жилой дом достраивается, клиент получает квартиру в собственность и оформляет закладную, после чего ипотечные ставки снижаются на 1-2%, поэтому переплата по кредиту сокращается. Если даже заемщик начнет меньше зарабатывать и у него изменятся планы на жизнь, то после оформления жилья в собственность по согласованию с банком квартиру всегда можно продать. При этом цена квадратного метра будет рыночная, то есть наверняка значительно выше установленной на момент приобретения квартиры по ипотеке».
***
Тюнинг студия "Mad Family": тонирование авто посмотреть. Широкий спектр профессиональных услуг по тюнингу.
Стоматологическая клиника "Стар-Дент": стоматология открытое шоссе у нас. Большой выбор стоматологических услуг.
ГГЛ и рассказам о сумашедших заработках на данной бирже.Четвертые просто продают различные пилсы за бугор и жалуются на перманентные абузы и суспенды.Вот такая вот песня звучит на радио "миллионеры" каждый день.Лично я думал туда добавть свой трек про торжество ГС,но меня засмеяли и в эфир не пустили.Поэтому,лишний раз выскажусь здесь.Для рунета самым лучшим вариантом будет создавать в промышленных масштабах ГС и не прятать их истенное лицо за псевдо именами типа блог или СДЛ.Какие бы там фильтры не придуиывались,самый лучший способ стать миллионером это наклепать побольше ГС и пустить их под продажу ссыло ,тизеров и прочего и прочего,что может принести быструю прибыль.Так как какой бы у вас не был бы белым и пушистым сайт,всё равно его отправят рано или поздно под фильтры поисковых систем.
